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痛思“利润劫” 绿地建立以利润为核心的奖惩制度

来源:   日期:2017-03-14 15:05:28  点击:15 
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资料图片。(伍振国/摄)

    上海2月17日电(徐倩)一份以利润为核心的新的考核制度办法在新春后摆在了所有绿地职员的面前。

    绿地控股(600606.SH,下称“绿地”)发布的公告显示,在刚刚召开的第八届董事会第十九次会议上,绿地董事会同意实施《房地产项目利润超额提成及亏损惩罚管理办法(试行)》(下称“办法”),并授权公司总裁室具体实施。

    这个办法将改变着今年绿地营销团队的工资单。其规定,今年起,绿地将选取部分市场化竞拍的房地产项目,根据项目税后净利润完成情况,试行利润超额提成及亏损惩罚。

    随着新的奖罚制度的制定,绿地集团董事长张玉良在新年伊始的工作会议上就号召全体绿地人:“大家一起撸起袖子、甩开膀子去干”,同时明确:“2017年,绿地将力求各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长。”

    痛思“利润劫”

    上市之后,绿地实现了扭亏转盈。2014年,绿地的净利润亏损3.65亿元,2015年上市后,绿地净利润达到67.69亿元,而去年,绿地的净利润实现大幅度增长,达到142.3亿元。

    虽然净利润取得持续增长,但是,相比于同行业的上市房企来讲,绿地的利润表很难称得上“优秀”。鉴于上市房企年报尚未公布,那么,按照去年前三季度的主要财务数据来看,绿地前三季度实现收入1504亿元,同期内实现净利润59.2亿元,而万科实现营业收入1171亿元,实现净利润82.6亿元;同样超过绿地的还有保利地产,其营业收入为871亿元,仅仅为绿地的57%,而净利润为71.1亿元,是绿地同期净利润的1.2倍。

    而从毛利率来看,2016年上半年绿地毛利率为15.47%,其中房地产主业的毛利率依然领先为22.54%,而绿地新拓展的汽车、商品销售毛利率更低,分别为10.17%和4.61%。

    对比同行业来看,部分房企如保利地产、华润置地的毛利率仍然维持在30%以上,而恒大、碧桂园等龙头房企的毛利率也在20%以上。

    事实上,早在上市之初,张玉良就指出,绿地不再单纯强调做大规模,而是从偏重规模转向偏重盈利。目前,单从规模而看,绿地在销售业绩上已经跌出前三名,而且并未挤进3000亿销售金额的阵营。失去规模的优势,利润的提升对于绿地来讲就显得尤为重要。

    更值得关注的是,2017年是绿地上市的第三年,在借壳金丰投资登陆A股时,绿地做出了三年不低于165亿元的盈利承诺,否则将向全体股东进行补偿。

    这一切压力使得绿地自上而下地制定了以利润为核心的考核制度。具体来讲,提成或惩罚根据项目收益参数(项目净利润减项目批复目标净利润)来确定,项目收益参数为正时,如项目系事业部主导拓展,提成项目收益参数的8%;如项目系集团主导拓展,提成项目收益参数的 5%。项目收益参数为负但项目净利润为正时,不奖不罚。

    但项目收益参数为负且项目净利润亏损时,如项目系事业部主导拓展,惩罚项目净亏损的 8%;如项目系集团主导拓展,惩罚项目净亏损的 5%。提成及惩罚额原则上不超过项目销售收入总额的1.5%。此外,提成项目还需满足集团对资金回笼的约束条件。

    绿地表示,这一制度的实施将“增强激励约束的有效性,充分调动核心骨干团队的积极性”。

    实施项目跟投

    此外,绿地还宣布在试点项目实施项目跟投机制。

    项目跟投机制在房企中已经比较常见。根据万应咨询的调查显示:截至2016年7月,中国房地产企业前50强(2015年签约销售额排名,下同)中,有45%的企业实施了项目跟投;前100强的企业中,有35%的企业已实施了项目跟投(样本覆盖前50强的全部企业,前100强的93家企业)。

    绿地在《房地产项目跟投试点管理办法》规定,2017年起,公司拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目,试点项目跟投管理办法。事业部经营管理团队及相关条线负责人、项目经营管理团队等为强制跟投人;除公司董事、监事、高级管理人员之外的公司正式员工为自愿跟投人。

    跟投人通过有限合伙企业进行投资,资金由跟投人自行筹集。每个项目中,跟投人合计持股不得超过10%,单个跟投人持股不得超过1%。跟投人的损益与项目IRR挂钩,不设本金保障和收益保证机制。

    项目IRR是指项目的内部收益率,是项目回报质量的重要财务指标,与项目利润额、销售回款等财务指标密切相关,此前,碧桂园的跟投也采取和IRR挂钩的办法。

    和其他房企一样,绿地表示,实施跟投的初衷是“进一步激发团队动力,促进管理团队与公司共同创业、共担风险、共负盈亏,从而提升房地产项目的运营质量及效率,实现项目价值最大化”。

    但是,在被称为“调控年”的2017年,跟投机制是否能获得内部员工的追捧,悬念需要时间来揭开。

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